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商业地产概况

如何投资美国商业地产?

目前美国商业地产规模高达11万亿美元,占美国国内生产总值比重的10%以上,是居民地产市场的一半、美国股票市场规模的两倍。很多投资移民的客户都担心到了美国如何生活,投资商业地产是获得稳健收入一种方式。和单买房出租不同,商业地产的经营可以让你获得美国公司经营的经验,融入美国主流社会。


商业地产是指除居住以外的建筑集合,像购物中心,百货大楼,加油站,写字楼,酒店等。基本的买卖流程与一般的住宅并没有本质上的不同,但需要关注的重点和风险,回报却与住宅类房产有很大区别。无论您是移民到了美国,还是人在中国,美国的商业地产投资都是获得长期,稳定收入的一种有效方式。


无论在世界各地,最基本的商业地产投资要素都大同小异。比如地段地势,交通便利性,人流状况,该区域购买力消费力,城市规划对该处地产的影响,比价,收益率等。如果是以零售业为主的各种地产,比如购物中心,百货公司大楼等等,还要考虑当前租客情况,租约情况和租金收益情况。以零售业为例,美国市场上有上万个商业地产,平均出租净回报(CapRate)在4-9%左右。一般在4%-6%,而7%~9%属于回报率很好的项目了。专业、认真地评估卖方提供的CapRate报告非常重要。如果当前的租客是全国知名的大型企业,口碑一流,租约较长,则吸引力会更强,但报出的CapRate会比较低,比如6%以下,反之应该要求较高的Caprate如9%或更高来抵消风险。


此外,如果不是单一租客,则需综合考虑所有租客的租约,租金情况。另外,对一些租金明显很高的租约,他们可能不是真正的租客只是来拉高了物业的出租率,很快可能离开,扛抬高了卖价,要特别小心。


美国现在比较流行NNN的三净租约模式,意思是租客除了缴付租金,同样承担地税,保险和维护的开销。这种模式一定程度上保护了业主,免去了业主很多麻烦。指的注意的是,有些小型的公司,比如小型的餐馆等,租期短,净回报很高,甚至15%。但这样的商业地产,往往伴随很大的风险和很多不确定因素,作为不熟悉当地的外来人,不要只被数据迷惑,去碰之前还需三思。


商业地产与住宅地产的不同?

 

我们都知道,商业房地产与住宅地产不同,住宅是人居住的,价格可以没有什么标准,但是商业房地产是要赚钱的,不能赚钱的话,就没有任何价值。在住宅上,一般是采用市场比较法来评估,所以就用已往的销售数据来做市场价格分析即 CMA,但在商业房地产的评估不是用市场比较法,而是用收入分析法 (Income Approach) 来分析的。


在商业房地产中,就是要计算投资回报率ROI,Cap Rate,净现金收入(Netcash Flow),DSCR 等来综合评定一个商业房地产的市场价格 (Market Price 或 Market Value)。这些数据对于投资市场是非常关键的:对于卖主来说,可以根据这些数据来制定合理的出售价格,不至于满天要价或者开出低价。对于买主来说,也是同样通过专业的计算与分析,来进行投资的可行性研究,然后才做出科学合理的决策。对于专业的房地产评估师来说,评估商业房地产也是用这些方法,评估师的评估结果要与实际成交价一致时,银行才会贷款,除非买主原意用现金支付不足的部分。对于商业银行来说,也是如此,除了对贷款人的信用,收入考虑之外,还要对物业的经营情况来判断是否对于这个物业贷款。

美国商业地产的投资优势

随着美国经济的复苏,在美投资的中国人越来越多。不少富豪为求稳定的收益和在美发展商业,而对美国的商业地产进行了投资。以下我们整理总结了商业地产投资的优势,供对美国商业地产有兴趣的人借鉴。


1. 永久产权


和中国40年的产权不一样,美国的商业地产的产权是永久的,包括土地下面的矿产和地下水等自然资源都是归产权方所有的。


2. 高收益


美国的房产年租金和房子的售价比是比较高的,租售比一般都在1/20,而国内租售比在1/50甚至更低。美国商业平均收益率6-8%,中国基本低于4.5%。由于美国市场是属于国际市场,从长远的角度,也更为稳定。


3. 简单管理


商业地产中零售商铺和工业地产等,房东只管收租金就好。税费和维修费等是由租户承担的。商业租约普遍比较长,至少3年,很多租约甚至5-15年,所以租约长避免房东很多更换租约租户的麻烦。


4. 投资策略灵活


在美国购买商业地产投资比较灵活。首先,如果您不想全款买房,我们可以为您找到合适的贷款政策,并为您联系银行协助办理贷款买房。第二,如果您暂时手头上有现金全款买房了,买房后需要现金流周转,您还可以做 Refinance,用已购房产找银行贷款。第三,您还可以和其他人一起投资购买,以出价多少分割地产股权。



关于投资

投资什么

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  • 鲸石地产专注美国房产投资,在本金保全的前提下,我们投资美国别墅改造和出租公寓项目,为投资人和自己创造高回报。区别于其他线上融资平台只做中间人,我们直接参与管理项目。

如何投资

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  • 如果您是一个投资人,您可以选择我们已经考察并筛选过的房地产项目。在我们的帮助下,您可以进一步对项目进行调查。投资项目后,您可以通过我们简单易用的线上系统跟踪项目进展。

投资多少

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  • 每个项目中,投资人最少投入5万美元。我们为每个房产项目单独成立一家责任有限公司,参与、持有、管理相关房产。投资人可定期来到美国考察项目进展,投资美国地产,变得非常简单。

投资流程

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  • 客户可在我们筛选过的项目中进行选择。每个项目,投资人都会清楚了解项目的投资周期、年化回报率、房产信息等。在签署投资协议前,投资人可进一步对项目进行调查。我们会有专人一对一协助完成法律认购文件的签署。任何问题我们都会第一时间为您提供协助。

别墅改造投资

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  •  别墅改造投资是指投资者买下一套别墅后,经过翻修改造,提高别墅居住品质,增大空间,提升附加值,之后转手卖出以获取利润的做法。别墅翻修是很受美国当地人欢迎的一种投资方式。平均年化回报率在15%左右,投资周期约一年,现在您可以开始获得丰厚利润! 

出租公寓投资

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  • 出租公寓在美国商业房地产交易中占据重要地位。在美国,大约30%的人口住在出租公寓里。美国出租公寓只收租,不单独销售,或者整栋公寓楼出售。出租公寓可以让投资人享受现金流动与资产增值的双重回报。综合年化回报率8%-13%,有三到五年的投资周期。