房产交易流程

1.雇佣房地产经纪人

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美国房地产经纪人都必须经过严格考试,获得执照才能从事房地产买卖。买方经纪会依照客户需要提供市场分析与房源,协助客户顺利买房。卖方负责买卖双方经纪人佣金,买方不需支付经纪人任何费用。  

2.经纪人介绍、选房、看房

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经纪人会根据买家提出的具体要求与预算情况,帮买家提供及选择合适的房源,房产经纪人会陪同买家去看房,提供选房意见,帮助买家寻找合适的房源,直到买家选中满意的房子为止。  

3.签订合约、商定价格

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选定后,买方经纪将协助买主签署合约,买主需提供资金证明与3%的订金递交卖方,贷款需附贷款预批信。买方经纪会与卖方积极交涉,协商价钱等,全力维护买家利益,直到买卖双方签订合约为止。 

4.订金存入托管公司

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美国的房屋买卖要通过第三方公证托管公司Escrow Company完成,以保证买卖双方的利益。意向合约经谈判后的修订变成正式购屋合约,与您的定金(惯例约为房价的3%)一起进入公证过户公司,定金会放在专门的信托帐户保管,由过户公司主持进行相关产权转移,税务支付,交易法规的执行,文件签署, 资金交割等。 

5.房屋检查

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在美国房屋过户前,买方必需自行负责房屋检查项目。买方将雇用美国有执照的房屋检查公司,对所买的房屋进行屋顶, 游泳池,水电配备等全方面的检查。房屋检查公司会出具房屋检查报告,将所发现的问题列出。买方经纪将根据此报告所体现的问题与卖家协商维修。在美国,卖家有权选择维修或不维修,买家相对的也可因为房屋检查报告的问题严重而取消交易。 

6.贷款和估价

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在美国,购屋交易时间从过户算,至少需30-45天(现款12-15天)。买家须依照银行要求时限内准备好买卖合约,购房资金证明,银行所需文件等,才能够取得银行贷款审批。 银行将由认证的第三方评估机构对房屋进行估价。如果购屋金额全部在美国境内,最快可在7到15天内完成所有手续。 

7.审阅房屋报告

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美国加州房地产法规非常保护买方权益,当房屋进入房管交易公司,卖方必需提供将近二十份的房屋相关报告给买家。有产权报告,白蚁报告,地区自然灾害报告,周围环境有无污染物报告等等。这些都可以帮助买主了解将买的房屋,也可以在买房缓冲期间内做最后的决定。 

8.白蚁检查

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 美国的房屋多以木质结构为主,房屋交易法规定可以要求卖方做白蚁检查报告与 修缮。白蚁报告需由有执照的白蚁公司检查并提供白蚁报告,如果需要清除白蚁,通常会要求卖主在交易结束之前按照合约和白蚁报告, 完成房屋白蚁的清除和修缮。 

9.取消意外限制条款

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经纪人会在合约中拟定三个附带条件,如卖主同意,合约会注明17天内去检视以下三个问题,如果17天内买主觉得以下问题无法获得满意的解决,买主可终止交易。条款如下:1) 房屋检查相关报告显示有严重问题,2) 买主贷款无法得到银行批准,3) 估价报告远低于买价

10.做签字前房屋的检查

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在交易结束前三日,将由买方经纪陪同买家对房屋内外作最后检查,孰悉门锁和家电使用方式,并且确认维修项目的完成,但是此一检查并不构成取消买房的借口,因为买方可以继续要求卖方必需依合约执行未完成的项目。 

11.购买有关保险

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美国法规规定,过户其间屋主需要买保险,主要是火险和责任险。房屋保险依房型,屋况,房价有所不同,建议请教专业保险经纪人 

12.签署贷款文件、付齐房款

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签署完文件后约2个工作日后,银行将放款并通知,产权公司完成房屋产权过户,大约还须一天的时间去政府机关完成登记。房屋买卖交易正式结束。双方将交收钥匙,买方即可通知水电瓦斯公司变更屋主资料。一周后,买主将收到房屋产权证书